Ces cours d'amphi "Droit commercial" qui vous sont proposés sont, en effet, le fruit d'un effort minutieux de professeurs et d'étudiants qui présente leurs sacrifices bénévolement au profit de tout intéressé de la vie juridique en l’occurrence les étudiants de Droit
SECTION2: Le bail.
C'est le contrat qui permet l'exploitant du fond de commerce, le droit d'utiliser le commerce. C'est un élement décisif de par sa valeur qui découle de son implantation géographique.
Les règles concernants les baux commerciaux sont tournées vers la stabilité de l'occupation (donner du temps au commerçant pour s'installer>>>9ans) + sur l'encadrement de l'évolution des loyers (i.e. Le propriétaire ne fait pas ce qu'il veut).
[STATUT= règles concernant les baux commerciaux]
Paragraphe 1: Applicabilité du satut des baux commerciaux.
A. Les baux exclus du satut.
1/ Les conventions d'occupation précaire, i.e. le proprioétaire des murs ne s'engage pas en qualité de bailleur mais autorise l'utilisation de ses locaux en se réservant le droit de révoquer le droit de l'acceptation à tous moments. Donc ce n'est pas une situation très stable (souvent à cause de travaux).
En contrepartie l'occupant paye une redevance modique.
2/ Les baux d'une durée inférieure ou = à 2 ans.
On pourrait appliquer à ce bail le statut de bail commercial, mais ce n'est pas le cas à cause du fait qu'il puisse être inférieur à 2ans, mais si la location reste en place alors le régime des baux s'applique.
B. Objet du contrat du bail commercial.
Le statut du bail commercial s'applique aux immeubles ou aux locaux où un fond de commerce est exploitéé (ex: médecin ne paye pas de bail commercial). Seul l'exploitant d'un fond de commerce peut bénéficier du satut des baux commerciaux).
C. Le locataire = commerçant.
Le locataire est un commerçant et pour qu'il puisse bénéficier du bail commercial il doit être immatriculé au RCS >>> cette condition n'est pas exigée au moment de la création mais au moment du renouvellement.
*Le bailleur doit être capable. S'il est incapable (ex: mineur), la partcularité c'est que son représentant légal lorsqu'il accorde un bail commercial ne va pas accorder au locataire le droit au renouvellemnt de son bail. Si le bail commercial appartient de la communauté de bien entre époux: il est nécessaire qu'il y ait un accord entre époux.
D. Formation du contrat de bail et ses effets.
La durée du bail commercial est de minimum 9 ans. Cette durée aussi longue accordée au locataire est une protection pour lui car il va lui apporter une stabilitééde l'exercice de son commerce.
* Les obligations du bailleur:
- il doit laisser le locataire tranquillement occuper les locaux (= jouissance paisible)
-il doit lui assurer"le clos et le couvert", i.e. en état
-il est tenu aux gros travaux MAIS les bailleurs ont tendance à reporter toutes les obligations sur le locataire et notamment les travaux de remise aux normes (sécurité, taille des WC...).
* Les obligations du locataire:
-il doit payer le loyer en contrepartie de l'occupation du bien. Le 1er loyer est libre mais les révisions ultérieures du loyer ou en cours sont réglementées.
-il doit entretenir les lieux
-il doit exploiter le fond de commerce
[- pas de porte: pour compenser la longue durée du bail il y a versement d'une somme par le locataire lors de l'entrée dans les lieux. Cette somme compense la durée du bail. Le pas de porte a un caractère d'une indemnité ou d'un supplément de loyer].
E. La fin de bail:
il ne peut prendre fin que par un congé si le congé n'est pas délivré au terme du bail, il se prolonge par bail tacite reconduit. Il devient donc à durée indeterminée. Donc, chaque partie pourra mettre fin au bail par un congé au moins 6 mois à l'avance.
POUR le CONGE: - pour le bailleur la durée de 9 ans est impérative, il ne peut rompre le bail sauf faute du locataire. une fois les 9 ans arrivés, le congé par le bailleur doit être delivré 6 mois à l'avance et motivé, et donnera lieu au paiment d'une indemnité d'occupation.
- pour le locataire, c'est un peu plus souple que pour le propriétaire. Le locataire peut donner congé après expiration d'une période trienal, et doit donner congé 6 mois à l'avance et par un acte d'huissier.
PARAGRAPHE 2: La protection résultant du satut des locaux commerciaux.
Le bail commercial est axé sur la protection du preneur. La protection aménagée du preneur par le statut appartient à l'ordre public, i.e. toute close qui fait échec au droit de renouvellement, ou à la durée du bail, ou au loyer serait nul.
A. La modification du contrat de bail.
Le locataire peut modifier le contrat de bail.
1/ Despécialisation du bail:
--despécialisation simple: en principe le droit interdit au locataire de modifier la destination du contrat de bail sans l'accord du bailleur, MAIS le Code de Commerce a prévu des dérrogations >>> le locataire peut adjoindre à l'activité prévue au bail, des activités connexes (ex: boucher+traiteur).
Cette despécialisation permet d'adapter un fond de commerce à la concurrence, en contre partie le propriétaire peut demander une augmentation du loyer lors des révisions triénales. S'il n'y a pas de réponse dans un délai de mois, cela vaut pour un accord, et s'il y a litige, c'est le tribunal de Grande Instance qui le règle.
-- Despécialisation plainière (ortho??): le locataire veut exercer une activité totalement nouvelle donc il doit demander une autorisation au bailleur, et par une demande officielle. Le bailleur a un délai de 3mois, s'il n'y a pas de réponse on considère que c'est ok, s'il y a refus il se règle au Tribunal de Grande Instance. Si on considère que c'est légitime, on va fixer un loyer pour le bailleur +indemnité pour préjudice subit.
-- La révision du loyer: le 1er loyer est fixé librement par les parties, puis il peut être revisé tous les 3 ans à la demande d'une partie. S'il y a désaccord, c'est le Tribunal de Grande Instance qui va déterminer le prix du loyer et le prix de la valeur locative. Le loyer peut augmenter ou réduire en fonction de cette valeur locative.
Autre façon de réviser ou de baisser le loyer: on peut prévoir dans le contrat une close d'indexation du loyer.
B. Le renouvellement du bail.
Le locataire a droit au renouvellement du bail même si le bailleur ne souhaite pas reconduire le bail.
1/Le droit au renouvellement: pour que ce soit possible il faut que le locataire soit inscrit au RCS + qu'il ait eu 3 ans d'activité pleine. La durée du bail renouvellée sera de 9 ans. Le prix du loyer renouvelé dépend de la valeur locative.
2/ Procédure de renouvellement: Le bail commercial prend fin par un congé qui est soit donné par le bailleur soit par le locataire (pour éviter le bail à durée indeterminé), et est fait par acte d'huissier.
3/ L'indemnité d'éviction:
Si le bailleur refuse le renouvellement au preneur, il doit l'en informer + les motifs du refus et va donc être tenu de payer au locataire une indemnité d'éviction en dédommagement du préjudice. Cette indemnité va comprendre la valeur marchande du fond de commerce (i.e. la clientèle) + les frais de déménagement + les frais d'installation +un droit de mutation. Tant que le locataire n'a pas reçu l'argent, il n'est pas tenu de partir. Le bailleur a un droit de repentir (car les frais sont très chèrs), mais seulement tant que le locataire n'a pas trouvé une autre location.
-- Il y a certains cas pour lesquels il n'y a pas d'indemnité, ou le propriétaire peut refuser:
+pour motif grave et légitime contre le locataire (le+grave est le défaut d'exploitation de commerce).
+ si l'immeuble est détruit
+ s'il prétend reprendre le fond de commerce lui-même.
CHAPITRE 2 -- LES CONTRATS LIES AU FOND DE COMMERCE.
Ce sont des contrats qui portent sur des activités crées, et non pas sur les murs.
SECTION 1: L'exploitation du fond de commerce
En principe, il est exploité par le commerçant, mais parfois le commerçant est désaisit (liquidation), mais il peut aussi le confier en location gérance.
Paragraphe 1: La location gérance.
Définition: C'est le contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant du fond de commerce va concéder totalement ou partiellement à un gérant qui va l'exploiter à ses risques et périls (contrat assez risqué). La location est donc une gérance payée par le gérant au propriétaire. C'est un contrat risqué car le propriétaire doit trouver un bon gérant, car il ya solidarité fiscale entre le propriétaire et le gérant locataire.
Paragraphe 2: Le crédit bail:
C'est un autre type de contrat qui ressemble plus ou moins à une promesse de vente sur le fond de commerce, et qui articule promesse de vente +contrat de bail.
En principe, c'est un établissment de crédit qui achète ce type de fond de commerce et qui va donner en contrepartie d'un loyer à l'exploitant. En fin de bail, il y a décision d'achat ou pas (//achat par crédit). S'il y a achat, l'exploitant paye un reliquat (ortho+sens??), i.e. un supplément!
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